Является ли блочно-модульная котельная объектом капитального строительства

Градостроительный кодекс дает четкое определение: объект капитального строительства — это здания, строения, сооружения или объекты незавершенного строительства. Главное исключение — некапитальные постройки и неотделимые улучшения земельного участка вроде замощения или асфальтового покрытия.

Важно понимать: термин «объект капитального строительства» не равнозначен понятию «объект недвижимого имущества». Это специальное понятие градостроительного законодательства с собственным объемом и содержанием. Суды неоднократно подчеркивали эту разницу в своих решениях.

Ключевой признак — наличие прочной связи с землей. Обычно это означает капитальный фундамент, неразборные стены и подземную часть глубиной более пяти метров. Перемещение таких построек невозможно без несоразмерного ущерба их назначению и без изменения основных характеристик.

По постановлению арбитражного суда, конструктивные характеристики определяют, можно ли переместить сооружение без разрушения. Если нельзя — это капитальная конструкция. Сооружения временного характера, напротив, не имеют фундаментов и неразборных стен, поэтому к капитальным не относятся.

Важно знать! Отдельно стоящая котельная с дымовой трубой и инженерным оборудованием в большинстве случаев является объектом капитального строительства. Это подтверждает судебная практика.

Модульная котельная — готовая установка заводского изготовления. Завод поставляет ее в собранном виде с комплектом технических паспортов и сертификатов. Теоретически такую котельную можно демонтировать и переместить на другую площадку без существенного ущерба функциональным качествам.

Однако строительство блочно-модульной котельной обычно предполагает установку на фундамент. По градостроительному кодексу РФ фундамент обладает признаками капитального сооружения, поскольку имеет прочную связь с землей. Также к котельной подводят инженерные коммуникации — газопроводы, водопровод, электросети, тепловые сети. Высокая дымовая труба требует глубокого фундамента.

Получается парадокс: сама БМК — мобильная конструкция, но после установки со всеми коммуникациями она приобретает признаки капитальной. Судебная практика по этому вопросу неоднозначна — решения зависят от конкретных обстоятельств каждого проекта строительства.

Разрешение на строительство регулируется статьей 51 Градостроительного кодекса. Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения, за исключением нескольких случаев.

Разрешение на строительство не требуется для:

• Строений и сооружений вспомогательного использования;
• Изменений строений, не затрагивающих конструктивные характеристики надежности;
• Сооружений, предназначенных для транспортировки природного газа под давлением до 1,2 мегапаскаля.

Если блочно-модульная котельная выполняет вспомогательные функции по отношению к основному зданию, получение разрешения на строительство может не потребоваться. В этом случае процедура согласования существенно упрощается.

Разрешение на строительство блочно-модульной котельной обязательно получают, когда она представляет собой отдельно стоящую производственную конструкцию с полным комплексом инженерных систем. Заявитель подает документы в местные органы власти вместе с проектной документацией.

Правовой статус котельной зависит от способа размещения и характера использования. Временные сооружения не имеют капитального фундамента, легко демонтируются и перевозятся. Капитальные постройки прочно связаны с землей через фундамент и подземные коммуникации.

БМК может выступать временным источником тепла на период строительства основных сооружений. В этом случае ее устанавливают на облегченном основании без глубокого фундамента. После завершения работ такую установку демонтируют и перевозят на другое место.

Стационарная котельная для постоянного теплоснабжения требует капитального фундамента, подключения к сетям газораспределения и газопотребления, прокладки тепловых сетей. Все эти элементы создают прочную связь с участком и делают сооружение капитальным.

Проектная документация на строительство капитального объекта требует проведения обязательной экспертизы. Экспертиза проводится в соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса для объектов, на которых используется оборудование повышенной опасности.

Государственный строительный надзор осуществляет контроль за строительством объектов, проектная документация которых подлежит экспертизе. После завершения работ заказчик получает заключение о соответствии построенного объекта требованиям проектной документации. Только после этого возможен ввод в эксплуатацию.

Если котельную признают опасным производственным объектом (ОПО) согласно 116-ФЗ, эксплуатация требует регистрации в Ростехнадзоре и получения лицензии. Сети газопотребления с давлением природного газа свыше 0,005 МПа относятся к ОПО. При давлении до 1,2 мегапаскаля присваивают III класс опасности.

Обратите внимание! Незаконное строительство без необходимых разрешений грозит признанием постройки самовольной и требованием о сносе. Выдача разрешения на строительство — обязательная процедура для большинства капитальных объектов.

Однозначного ответа на вопрос, является ли модульная котельная объектом капитального строительства, нет. Правовой статус зависит от конкретных обстоятельств.

Признание котельной капитальным объектом зависит от наличия:

• Капитального фундамента с прочной связью с землей;
• Подземных инженерных коммуникаций;
• Высокой дымовой трубы на отдельном фундаменте;
• Стационарных подключений к сетям газопотребления.

Если БМК устанавливают как вспомогательное сооружение к основному зданию, на облегченном основании, с возможностью демонтажа, она может не являться капитальным объектом. В случае строительства с давлением природного газа до 1,2 МПа и при выполнении вспомогательных функций особые процедуры согласования не требуются.

Для газоиспользующего оборудования важны параметры давления газа. Транспортировка природного газа под давлением до 1,2 мегапаскаля не требует особых процедур согласования. При большем давлении объект автоматически подпадает под действие технического регламента и требует экспертизы проектной документации.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получают после завершения строительных работ и пусконаладочных работ. Для капитальных объектов это обязательная процедура согласно требованиям кодекса РФ. Для некапитальных строений достаточно акта комплексного опробования.

Практика показывает: решение о законности строительства принимают местные органы власти на основании жалоб или проверок. Чтобы избежать рисков, лучше заранее получить консультацию и определить статус вашей котельной — это поможет правильно оформить документы и избежать проблем при эксплуатации.